FAQ's

Eigentum an Liegenschaften, Gebäuden und Wohnungen Grundsätzlich gibt es nach der österreichischen Rechtsordnung keine Möglichkeit, nur Eigentümer eines Hauses oder einer Wohnung zu sein, ohne nicht auch gleichzeitig Eigentümer des Grundes und Bodens zu sein, auf dem das Haus/die Wohnung steht. (Ausnahmen davon stellen das Baurecht und das sogenannte Superädifikat dar - auf diese Spezialformen wird hier nicht näher eingegangen.) Auch wenn man beim Eigentum an Grund und Boden immer wieder vom „Grundstück“ spricht („mir gehört dieses Grundstück“), ist dies rechtlich gesehen eigentlich nicht korrekt. Gegenstand des Eigentumsrechtes bei Grund und Boden ist nämlich die „Liegenschaft“. Eine Liegenschaft kann auch aus mehreren Grundstücken (Parzellen) bestehen. Eine Liegenschaft ist in ihrem Ausmaß im öffentlichen Grundbuch be schrieben, für jede Liegenschaft gibt es im Grundbuch eine eigene „Einlagezahl“; eine Liegenschaft wird daher oft auch als „Grundbuchkörper“ bezeichnet. Eigentumsrechte an einer Liegenschaft sind auch mit verschiedenen Pflichten verbunden. Diese Pflichten können gegenüber der Gemeinde, gegenüber den Eigentümern von Nachbarliegenschaften und auch gegenüber den anderen Miteigentümern der eigenen Liegenschaft bestehen. Eigentum - egal ob eine Person alleiniger Eigentümer ist oder mehrere Personen gemeinsam Eigentümer sind - hat man also vorrangig an der Liegenschaft (Grundstück/e samt den eventuell darauf errichteten Gebäuden), nicht aber nur am Gebäude allein oder nur an einer einzelnen Wohnung in einem Gebäude. Der Grundsatz lautet also: Kein Eigentum an einer Wohnung ohne (Mit-) Eigentum an der Liegenschaft. Das WEG ermöglicht es, das Miteigentum an einer Liegenschaft mit dem Recht, eine bestimmte Wohnung auf dieser Liegenschaft ausschließlich zu nutzen und darüber alleine zu verfügen, zu verbinden. Dieses Recht nennt man Wohnungseigentum. Das Wohnungseigentum Wohnungseigentum ist das dem Miteigentümer einer Liegenschaft oder einer Eigentümerpartnerschaft eingeräumte dingliche Recht, ein Wohnungseigentumsobjekt ausschließlich zu nutzen und alleine darüber zu verfügen. Ein Wohnungseigentümer oder eine Eigentümerpartnerschaft sind also immer auch „nur“ Miteigentümer einer Liegenschaft. Sie verfügen auch über einen ideellen Anteil an der gesamten Liegenschaft, der in recht unüberschaulichen Bruchzahlen ausgedrückt wird (zum Beispiel „86/9134“, was einem Anteil von knapp unter einem Prozent an der Gesamtliegenschaft entspricht). Im Unterschied zum „schlichten“ Miteigentümer hat der Wohnungseigentümer mit seinem Miteigentumsanteil an der Liegenschaft aber untrennbar das Recht zur ausschließlichen Nutzung einer bestimmten Wohnung auf dieser Liegenschaft verbunden

Manchmal sind mehrere Personen gemeinsam Eigentümer derselben Sache. Diese Personen haben dann jeweils das sogenannte Miteigentum, ihnen miteinander und gemeinsam gehört die ganze Sache. Das kann auch bei Liegenschaften der Fall sein. Miteigentum an einer Liegenschaft bedeutet, dass die Liegenschaft und das darauf errichtete Gebäude mehreren Personen gemeinsam gehören. Alle gemeinsam sind Eigentümer der Liegenschaft samt Gebäude, jeder einzelne ist Miteigentümer der Liegenschaft und des darauf errichteten Gebäudes. Miteigentum wird bei Liegenschaften auch oft „schlichtes“ Miteigentum genannt, um es vom Wohnungseigentum, das bei Liegenschaften eine Sonderform des Miteigentums ist, zu unterscheiden. Das Eigentumsrecht ist zwischen den Miteigentümern nach Bruchteil en aufgeteilt, jeder Miteigentümer hat einen sogenannten „ideellen“ Anteil an der Gesamtliegenschaft. Der Anteil wird in Bruchzahlen angegeben, zB 1/2, 1/10, 2/5. Mit der Bezeichnung „ideeller“ Anteil wird ausgedrückt, dass einem einzelnen Miteigentümer an und für sich kein realer Teil gehört. Wenn etwa drei Personen je zu 1/3 Miteigentümer eines Grundstückes mit einem darauf errichteten Haus sind, gehört nicht etwa einem Miteigentümer das rechte Drittel des Hauses, dem zweiten das mittlere Drittel und dem dritten das linke Drittel; allen drei Miteigentümern gehören Liegenschaft und Haus gemeinsam. Beispiel: Frau Schmid ist Alleineigentümerin einer Liegenschaft mit einem darauf errichteten zweistöckigen Wohnhaus. Sie schenkt und übergibt das Eigentum an der Liegenschaft an ihre beiden Töchter Karin und Herta; beide bekommen je einen halben Anteil. Nach Einverleibung im Grundbuch sind beide je zu 1/2 Anteil Miteigentümer der Liegenschaft und des darauf er-richteten Hauses. Aus ihrer Stellung als Miteigentümer ergibt sich nun noch nicht, welche der beiden Töchter welchen realen Teil des Grund- stückes bzw des Hauses nutzen darf.

Jede einzelne natürliche oder juristische Person kann Miteigentümer einer Liegenschaft sein und zusätzlich ein damit verbundenes Wohnungseigentum (= ausschließliches Nutzungs- und Verfügungsrecht) an einem auf der Liegenschaft befindlichen Wohnungseigentumsobjekt haben. Die Regel, wonach nur eine einzige Person Wohnungseigentümer eines Wohnungseigentumsobjektes sein durfte (ausgenommen waren nur Ehegatten), wurde im WEG 2002 etwas „aufgeweicht“. Nunmehr ist es möglich, dass zwei beliebige natürliche Personen im Wege der neu geschaffenen Eigentümerpartnerschaft gemeinsam Wohnungseigentümer sind und gemeinsam ein Wohnungseigentumsobjekt besitzen. Ansonsten kann aber nur eine (natürliche oder juristische) Person Wohnungseigentümer eines Wohnungseigentumsobjektes sein.

Gemeinsames Wohnungseigetum von zwei Personen Eine Eigentümerpartnerschaft im Sinn des WEG kann nur aus zwei (nicht aus drei oder mehr) Personen bestehen. Die beiden Personen können Ehegatten sein, oder (gleich- oder verschiedengeschlechtliche) Lebensgefährten oder zwei Geschwister oder zwei Personen, die überhaupt nicht miteinander verwandt sind. Die Eigentümerpartnerschaft steht in keinem zwingenden Zusammenhang mit einer Lebenspartnerschaft, einer Ehe oder einem Verwandtschaftsverhältnis. Die beiden Partner müssen auch nicht gemeinsam wohnen. Eine Eigentümerpartnerschaft ist nur in der Form möglich, dass jeder der beiden Partner jeweils Hälfteeigentümer des Anteils ist

Die Aufgaben der Verwaltung sind nicht variabel, sondern gesetzlich im österreichischen Wohnungseigentumsgesetz verankert. Die Hausverwaltung muss die Interessen der Wohnungseigentümer vertreten. Dazu gehören die Abrechnung der Betriebskosten und das Erstellen von Rücklagen sowie die Verrechnung der Heizkosten und Warmwasserkosten. Wie bei einer Bilanz müssen alle Einnahmen und Ausgaben genannt werden. Die Abrechnung muss spätestens sechs Monate nach Ablauf des Kalenderjahres jedem Eigentümer schriftlich übermittelt werden. Im Zuge dessen muss die Verwaltung eventuelle kommende Instandhaltungsmaßnahmen ankündigen und sich allgemein darum kümmern, dass diese rechtzeitig durchgeführt werden. Mindestens alle zwei Jahre muss die Verwaltung des Hauses eine Eingentümerversammlung einberufen, bei der die Eigentümer über den Zustand des Hauses, Kostenänderungen oder zukünftige Investitionen informiert werden müssen und eventuelle Beschwerden oder Probleme gemeinsam diskutiert werden. Die Hausverwaltung wird von den Eigentümern beauftragt, indem ihr eine Vollmacht erteilt wird. Der Mieter kann der Verwaltung nicht kündigen, dies ist nur durch eine Mehrheit der Eigentümer möglich. Wer eine Wohnung mietet erklärt sich laut Mietvertrag also auch mit der Hausverwaltung einverstanden.

Betriebskosten sind Kosten, die dem Eigentümer durch den Betrieb der Liegenschaft anfallen z.B Wasser, Heizung, öffentliche Abgaben, Abwasser/Kanal, Grundsteur, Rauchfangkehrer, Müllabfuhr, Schädlingsbekämpfung, Stiegenhaus- und Hofbeleuchtung, Versicherung, Wartungen, Hausbetreuung und Kosten für die Verwaltung. Wie werden diese Kosten aufgeteilt ? Die Betriebskosten, aber auch die gemeinsamen Heizkosten einer Hausanlage, werden in der Regel auf alle Bewohnerinnen Ihres Hauses nach Nutzwerten, Anm. falls nichts anderes vereinbart wurde, verteilt. Stehen zwei Häuser auf der Liegenschaft Ihrer Wohnung, die z. B. einen gemeinsamen Wasser- und Stromanschluss etc. haben, dann werden diese beiden Gebäude auch gemeinsam abgerechnet. Anders verhält es sich, wenn jedes Haus eigene Anschlüsse hat. Dann ist Ihrem Vermieter eine Trennung der Betriebskosten erlaubt. Wie es sich mit Gemeinschaftsanlagen verhält haben Sie ja schon gelesen.