Question 1

Ich möchte einen Schlüssel nachmachen lassen, was brauche ich dazu? Ich benötige einen Ersatzschlüssel.

Accepted Answer

Bei einem gesicherten Schließsystems benötigen Sie eine Bestätigung der Hausverwaltung um einen Schlüssel nachzumachen. 
Dazu füllen Sie das Formular Schlüsselbestellung aus und übermitteln es der Hausverwaltung,
Sie erhalten eine Bestätigung übermittelt.
 • Mit dieser Bestätigung können Sie beim Schlüsseldienst Ihrer Wahl, auf eigene Kosten den Schlüssel nachbestellen.

Achtung! Füllen Sie die Schlüsselnummer am Bestellformular gewissenhaft aus, damit die Überprüfung anhand des Schließplans vorgenommen werden kann. Damit können Fehlbestellungen von Schlüsseln vermieden werden. 
 
Formular zum Download

Question 2

Wer kann Wohnungseigentümer sein ?

Accepted Answer

Jede einzelne natürliche oder juristische Person kann Miteigentümer
einer Liegenschaft sein und zusätzlich ein damit verbundenes Wohnungseigentum (= ausschließliches Nutzungs- und Verfügungsrecht) an einem auf der Liegenschaft befindlichen Wohnungseigentumsobjekt haben.  
Seit dem WEG 2002 gibt es außerdem die Möglichkeit, dass zwei natürliche Personen im Rahmen einer Eigentümerpartnerschaft gemeinsam Wohnungseigentümer sind.
Nunmehr ist es möglich, dass zwei beliebige natürliche Personen im Wege der neu geschaffenen Eigentümerpartnerschaft gemeinsam Wohnungseigentümer sind und gemeinsam ein Wohnungseigentumsobjekt besitzen. Ansonsten kann aber nur eine (natürliche oder juristische) Person Wohnungseigentümer eines Wohnungseigentumsobjektes sein.

Question 3

Meine Wohnungseinrichtung / Gegenstände (z.B.Möbel, Notebook uvm.) wurden durch einen Wasserschaden beschädigt oder sind unbrauchbar.  Zahlt das die Gebäudeversicherung?

Accepted Answer

Nein
Einrichtung/Inventargegenstände werden nicht von der Gebäudeversicherung reguliert. Wenden Sie sich an Ihre Haushaltsversicherung.

Question 4

In welchen Intervall werden Eigentümerversammlungen abgehalten?

Accepted Answer

Nach § 25 Abs.1 WEG 2002 muss die Hausverwaltung mindestens alle zwei Jahre eine Eigentümerversammlung einberufen.

Eine außerordentliche Eigentümerversammlung kann jederzeit einberufen werden – entweder wenn wichtige Entscheidungen oder dringende Angelegenheiten anstehen, oder wenn mindestens drei Wohnungseigentümer, die zusammen ein Viertel der Anteile halten, dies schriftlich verlangen (§ 25 Abs. 2 WEG 2002).

Question 5

Ich hatte einen Wasserschaden, wer übernimmt die Stromkosten für die Trocknung?

Accepted Answer

Nach Abschluss der Sanierungsarbeiten erhält die Hausverwaltung die Rechnung/en in der auch der Stromverbrauch (kWh) angeführt ist. Im Zuge der Einreichung der Rechnungen bei der Gebäudeversicherung, werden die Stromkosten entschädigt und angewiesen. 
Sie werden nach der Abwicklung mit dem Versicherer von der Hausverwaltung verständigt, um die Bankverbindung bekanntzugeben - die Geldleistung kann somit an Sie angewiesen werden.  
Tipp! Sollte sehr hohe Stromkosten in Ihrer Einheit angefallen sein - nehmen Sie unbedingt Kontakt mit Ihrem Stromversorger auf und melden Sie dies. Somit kann neuen erhöhten Aconto Zahlungen vorgebeugt werden.

Question 6

Ich benötige die Kontaktdaten der Miteigentümer?

Accepted Answer

Seit 01.01.2022 darf der Verwalter Auskunft über Name und Zustelladresse der andere Wohnungseigentümer geben. 
 
Auszug § 20 Abs. 8 vom 04.01.2022
"Weiters hat der Verwalter jedem Wohnungseigentümer, der dies zur Verständigung der anderen Wohnungseigentümer im Zusammenhang mit der Ausübung von Rechten und Gestaltungsmöglichkeiten, die sich aus dem Wohnungseigentum ergeben, von ihm verlangt, Auskunft über die Namen und die Zustellanschriften der anderen Wohnungseigentümer zu geben; E‑Mail-Adressen dürfen nur mit der Einwilligung des betreffenden Wohnungseigentümers mitgeteilt werden. Der Wohnungseigentümer darf die mitgeteilten Daten ausschließlich für die genannten Verständigungszwecke verwenden. Ein Wohnungseigentümer kann dem Verwalter die Weitergabe seiner Zustellanschrift nur dann untersagen, wenn er ihm gleichzeitig eine andere inländische Anschrift oder eine E‑Mail-Adresse bekannt gibt, über die er verständigt und die an andere Wohnungseigentümer weitergegeben werden kann.“

Question 7

Wer ist für die Erhaltung der Wohnungs­fenster verantwortlich?

Accepted Answer

In der Regel gehören Fenster zu den allgemeinen Teilen des Gebäudes und unterliegen somit der Instandhaltung der Eigentümergemeinschaft. Im Wohnungseigentumsvetrag kann es abweichende Vereinbarungen und Regelungen zur Erhaltung der Fenster geben - in diesem Fall liegt die Erhaltungspflicht beim Wohnungseigentümer.

Question 8

Was ist Wohnungseigentum?

Accepted Answer

Wohnungseigentum bedeutet, dass man zwar nur Miteigentümer einer gesamten Liegenschaft (Grundstück samt Gebäude) ist, aber zusätzlich ein alleiniges Nutzungs- und Verfügungsrecht an einer bestimmten Wohnung oder Einheit hat.

Das heißt: Allen Eigentümern gehört die Liegenschaft gemeinsam, aber jeder Wohnungseigentümer darf seine Wohnung exklusiv bewohnen, nutzen und darüber verfügen.
Im Unterschied zum „schlichten Miteigentum“ ist beim Wohnungseigentum also genau festgelegt, welche Wohnung oder welches Objekt einem alleine zusteht, während Gemeinschaftsflächen (z. B. Dach, Fassade, Stiegenhaus) allen gehören.

Question 9

Woher bekomme ich einen Grundbuchsauzug?

Accepted Answer

Es gibt verschiedene Möglichkeiten zur Abfrage bzw. Einsichtnahme
Notare, Rechtsanwälte, Gericht oder Grundbuchsanfragen über das Internet.
 
Hinweis: die Grundbuchsabfragen sind kostenpflichtig.

Question 10

Wird meine Öl/Gasheizung verboten? Darf ich meinen Kessel noch tauschen?

Accepted Answer

Mit dem am 29. Februar 2024 in Kraft getretenen Bundesgesetz über die erneuerbare Wärmebereitstellung in neuen Baulichkeiten (Erneuerbare-Wärme-Gesetz (EWG)), BGBl. I 8/2024,(https://www.ris.bka.gv.at/eli/bgbl/I/2024/8/20240228) soll der Einbau von Wärmebereitstellungsanlagen auf Basis fossiler Brennstoffe zur Raumheizung und/oder Warmwasseraufbereitung generell im Gebäudeneubau (mit entsprechenden Übergangsbestimmungen für im Bau befindliche Projekte) untersagt werden.

Für fossil (Öl/Gas) betreibbare Anlagen im Gebäudebestand werden im Erneuerbare Wärme Gesetz keine Regelungen getroffen.

Allerdings wird im Rahmen der Förderungsaktion "Raus aus Öl und Gas" der Umstieg auf klimafreundliche Heizsysteme in Wohnbauten gefördert.

Question 11

Korrespondenz mit Hausverwaltung

Accepted Answer

Wir stehen als Ihre Hausverwaltung für Sie gerne im Rahmen unserer Zuständigkeit zur Verfügung und korrespondieren professionell und sachlich.
Wir versuchen Ihre Anliegen zu lösen und freuen uns auf Ihre Wertschätzende Kommunikation.

Question 12

Ich möchte einen Wintergarten bauen - was benötige ich dazu?

Accepted Answer

Bei baulichen Veränderungen Ihres Wohnungseigentums - benötigen sie die Zustimmung aller Miteigentümer.
Falls vorgeschrieben setzt dies auch deine bauliche Genehmigung oder Bauanzeige voraus- hierzu fragen Sie in Ihrem Gemeindeamt/Bauabteilung bzw. Magistrat nach. 
Information: solche geplanten Veränderungen, fallen nicht in die Zuständigkeit der Hausverwaltung.

Question 13

Ich ziehe aus der Wohnung aus - erhalte ich eine Zwischenabrechnung?

Accepted Answer

Es erfolgt keine Zwischenabrechnung - die Abrechnungsperiode bezieht sich auf das volle Kalenderjahr und wird im darauffolgenden Jahr bis zum 30.06. gelegt.

Question 14

Wir haben im Haus einen Eigentümer, der Reparaturen beauftragt und niemanden Bescheid gibt  - geht das?

Accepted Answer

Nein!
Aufträge können nur von der Hausverwaltung oder in Absprache erteilt werden. Ausnahmen gelten bei Gefahr in Verzug.

Question 15

Ich möchte ein Balkonkraftwerk errichten - was benötige ich dafür?  WEG Novelle 2024 ab 01.09.2024

Accepted Answer

Wohnungseigentümer, die auf Ihrem Balkon oder Terrasse eine PV-Anlage (Leistung weniger als 0,8kW) anbringen wollen, benötigen hierfür die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer. Dies ergibt sich daraus, weil für die Anbringung von Balkonkraftwerken, soweit diese am Balkongeländer montiert werden sollen, allgemeine Teile in Anspruch genommen werden.

NEU ab 01.09.2024 gilt die Errichtung solch einer Anlage als privilegierte Maßnahme und somit ist das Vorhaben mittels einer Zustimmungsfiktion durch den Eigentümer grundsätzlich möglich.

Die Privilegierung beschränkt sich örtlich auf Balkone und Terrassen(Geländer) und damit auf Bereiche, die ausschließlich vom änderungswilligen Wohnungseigentümer genutzt werden können, bezieht aber nicht allgemeine Dach- oder Fassadenflächen mit ein.
Was bedeutet eine privilegierte Maßnahme - dieses Vorhaben

Was bedeutet die Zustimmungsfiktion? 
Eine Vereinfachung der Beschlussfassung  
Konkret bedeutet dies, dass die Zustimmung eines Wohnungseigentümers als erteilt gilt, wenn er nicht binnen einer Frist von zwei Monaten nach Zugang der Verständigung über die geplante Änderung eben dieser widerspricht. In der Verständigung müssen die Änderungen konkret umschrieben und die Rechtsfolgen des Unterbleibens eines Widerspruches genannt werden. Wenn Eigentümer demzufolge keine Äußerung geben - gilt dies als Zustimmung.

Weiterer Informationen und Details: 
Quelle: WKO Immobilien- und Vermögenstreuhänder, Fachverband
https://www.wko.at/oe/information-consulting/immobilien-vermoegenstreuhaender/weg-novelle-installation-von-balkonkraftwerken?utm_source=mailworx&utm_medium=email&utm_content=mitgliederinformation&utm_campaign=wks+%7c+fachgruppe+immobilien+17.07.2024+%7c+082024&utm_term=n%2fa&p=d2s9NCZlbWFpbD1kSWtUVmVlZXZ0a0YvYkRkTFI0RGZpYTFBS3JQS21ZVjF3Sm82TUM0L2hTWXpISXplK0dYcHJJNG56elBUV3hF

Question 16

Meine Fugen am Balkon und im Badezimmer sind kaputt - wer ist dafür zuständig?

Accepted Answer

Die Wartung und gegebenenfalls Erneuerung von Fugen, wie beispielsweise auch Silikonfugen im Badezimmer, obliegt dem Wohnungseigentümer. 
Wird diese Wartung vernachlässigt und entsteht dadurch ein Wasserschaden, kann die Eigentümergemeinschaft einen Regressanspruch geltend machen, der in der Regel mit hohen Kosten verbunden ist.

Wir empfehlen, Wartungsfugen regelmäßig zu überprüfen und bei Bedarf zu erneuern. Dies gilt auch für nicht selbst bewohnte Wohnungen, da eine solche Maßnahme unerlässlich ist und zu den Instandhaltungspflichten des Eigentümers zählen.

https://www.ogh.gv.at/entscheidungen/entscheidungen-ogh/leitungswasserschadenversicherung-dusch-brausetasse/ (https://www.ogh.gv.at/entscheidungen/entscheidungen-ogh/leitungswasserschadenversicherung-dusch-brausetasse/)

Question 17

Kann sich eine Eigentümergemeinschaft selbst verwalten?

Accepted Answer

Ja das ist möglich - es besteht in Österreich keine Pflicht eine Hausverwaltung zu bestellen.

Question 18

E Mobilität - Ich möchte eine E-Ladestation nachrüsten - was muss ich beachten?

Accepted Answer

Mit der Anschaffung eines Elektroautos setzen Sie voll auf Energieeffizienz.
 
Kein anderes Fahrzeug bringt die eingesetzte Energie so unmittelbar auf die Straße. Auf diese Weise fahren Sie so günstig wie nie zuvor. Doch wie kommt die Energie in die Batterie?
Das Laden im Mehrfamilienhaus / in einer Wohnanlage ist nicht nur technisch, sondern auch aus rechtlichen Gründen manchmal herausfordernd. 
 
Ab 01.01.2022 
 Die Zustimmungsfiktion gilt bei folgenden Maßnahmen:      
1. Die barrierefreie Ausgestaltung eines Wohnungseigentumsobjekts oder von allgemeinen Teilen der Liegenschaft
2. die Anbringung einer Vorrichtung zum Langsam laden eines elektrisch betriebenen Fahrzeugs,
3. die Anbringung einer Solaranlage/Photovoltaikanlage an einem als Reihenhaus oder Einzelgebäude errichteten Wohnungseigentumsobjekt,
4. die Anbringung von sich in das Erscheinungsbild des Hauses harmonisch einfügenden Vorrichtungen zur Beschattung eines Objekts
5. der Einbau von einbruchsicheren Türen.

Was bedeutet die Zustimmungsfiktion? 
Eine Vereinfachung der Beschlussfassung  
Konkret bedeutet dies, dass die Zustimmung eines Wohnungseigentümers als erteilt gilt, wenn er nicht binnen einer Frist von zwei Monaten nach Zugang der Verständigung über die geplante Änderung eben dieser widerspricht. In der Verständigung müssen die Änderungen konkret umschrieben und die Rechtsfolgen des Unterbleibens eines Widerspruches genannt werden. Wenn Eigentümer demzufolge keine Äußerung geben - gilt dies als Zustimmung. 
Zum Bundesgesetzblatt ( Quelle RI-RS 20220104/565 vom 4. Jänner 2022)(undefined)

Zustimmungsfiktion (§ 16 Abs 5 WEG) 
Anforderungen an die Verständigung 
 • Übersendung hat entweder in Papierform oder – wenn der empfangende Wohnungseigentümer das verlangt hat – durch elektronische Übermittlung zu erfolgen 
 • eine mündliche Verständigung ist nicht ausreichend 
 • kein zusätzlicher Hausanschlag erforderlich 
 • Änderung muss darin klar und verständlich beschrieben werden (z.B. die vorgesehene Ladekapazität) 
 • Rechtsfolgen des Unterbleibens eines Widerspruchs müssen genannt werden Anforderungen an den Widerspruch 
 • Widerspruch muss auf Papier oder in dauerhaft speicherbarer elektronischer Form (z.B. E-Mail) übermittelt werden (aber keine Unterschrift notwendig)

Weitere Information:
Quelle: Fachverband der Immobilien- und Vermögenstreuhänder

Question 19

Was ist die Eigentümerpartnerschaft?

Accepted Answer

Gemeinsames Wohnungseigetum von zwei Personen
 
Eine Eigentümerpartnerschaft im Sinn des WEG kann nur aus zwei (nicht aus drei oder mehr) Personen bestehen. Die beiden Personen können Ehegatten sein, oder (gleich- oder verschiedengeschlechtliche) Lebensgefährten oder zwei Geschwister oder zwei Personen, die überhaupt nicht miteinander verwandt sind. Die Eigentümerpartnerschaft steht in keinem zwingenden Zusammenhang mit einer Lebenspartnerschaft, einer Ehe oder einem Verwandtschaftsverhältnis. Die beiden Partner müssen auch nicht gemeinsam wohnen. Eine Eigentümerpartnerschaft ist nur in der Form möglich, dass jeder der beiden Partner jeweils Hälfteeigentümer des Anteils ist

Question 20

Termin zur Eigentümerversammlung

Accepted Answer

Wir haben einen Termin für die Eigentümerversammlung erhalten und möchten das der Termin mit uns individuell abgestimmt wird. 
Wir weisen darauf hin, dass es nicht möglich ist, auf individuelle Vorgaben der Eigentümergemeinschaft einzugehen. Da es administrativ nicht möglich ist, Termine in dieser Form zu organisieren. Zudem ist bei der Reservierung des Veranstaltungsortes nicht immer eine freie Terminwahl möglich.
Sollten Sie nicht die Möglichkeit haben an dem von der Hausverwaltung angesetzten Termin anwesend sein - haben Sie die Möglichkeit eine Person zu bevollmächtigen.

Das Formular dazu finden sie hier:

Question 21

Was sind Smart Meter?

Accepted Answer

https://www.youtube.com/watch?v=ILqIVTK2Vcs

Smart Meter sind digitale Zählgeräte zur Erfassung des Stromverbrauchs in regelmäßigen Zeitintervallen.
Die Verbrauchswerte werden an den Netzbetreiber übertragen, so dass ein Ablesen vor Ort nicht mehr erforderlich ist. Gegenüber den mechanischen Messgeräten verfügen Smart Meter über eine Reihe neuer Funktionen.
 
Wann werden die Ferrariszähler gegen Smart Meter getauscht?
 
Bis Ende 2020 müssen mindestens 80% aller österreichischen Stromkundinnen und -kunden mit einem intelligenten Messgerät ausgestattet werden, bis Ende 2022 dann mindestens 95%.
Bereits im Jahr 2009 haben alle EU-Staaten gemeinsam beschlossen, dass intelligente Messgeräte – sogenannte Smart Meter – bis 2020 in Europa flächendeckend eingeführt werden. In Österreich wurde im Dezember 2017 vom damaligen Wirtschaftsminister die Intelligente Messgeräte-Einführungsverordnung (IME-VO) und damit den Grad der Ausrollung der Smart Meter aus dem Jahr 2012 geändert.
Jeder vorhandene Ferrariszähler wird von Ihrem Netzbetreiber gegen einen Smart Meter getauscht. Wenn Sie also bis jetzt zwei Zähler beispielsweise für Tag- und Nachtstrom hatten, bekommen Sie auch nun zwei Smart Meter installiert.
Sie bekommen als Kunde bzw. Kundin rechtzeitig vor dem Zählertausch von Ihrem Netzbetreiber Bescheid und im Zuge dessen gleich einen Termin für den Zählertausch.

Ausführliche Informationen Rund um das Thema Smart Meter
Quelle:E-control.at 
https://www.e-control.at/konsumenten/smart-meter (https://www.e-control.at/konsumenten/smart-meter)

Question 22

Was ist die Rücklage einer Liegenschaft?

Accepted Answer

In jedem Bereich fallen Reparaturen oder Instandsetzungen an - so auch bei einem Haus.  
Die Instandhaltungsrücklage dient der Eigentümergemeinschaft als finanzieller Puffer. Muss am gemeinsamen Eigentum etwas saniert werden oder entsteht ein Schaden, werden die anfallenden Kosten von dieser Rücklage bezahlt.  
Die Rücklage wird von der Hausverwaltung auf einem separaten Konto angespart.  
Wichtig die Rücklage wird dem Eigentümer mit der Betriebskostenvorschreibung übermittelt - sie zählt nicht zu den Betriebskosten.

Laut dem Wohnungseigentumsgesetz ist eine Rücklage verpflichtend zu bilden! Die gesetzliche Grundlage für die Bildung einer Instandhaltungsrücklage findet sich in § 31 des Wohnungseigentumsgesetzes. 
    
Seit Juli 2022 gilt in Österreich eine klare Mindestdotierung der Instandhaltungsrücklage:   mindestens 0,90 € pro m² Nutzfläche und zwar nach den Anteilen jedes Wohnungseigentümers.
Berechnung und Aufteilung

Für die Ermittlung der gesetzlichen Mindestdotierung ist die Gesamtnutzfläche alle WE-Objekte der Liegenschaft mit der gesetzlichen Mindestrücklage zu multiplizieren. Dieser Betrag ist nach den Regeln des WEG (§ 32 WEG 2002) auf die einzelnen Wohnungseigentümer aufzuteilen (nach dem für die Liegenschaft geltenden Aufteilungsschlüssel). Für die Nutzfläche maßgeblich ist § 2 Abs 7 WEG 2002. Darunter sind nicht nur die Nutzflächen von Wohnungen und sonstigen selbständige Räumlichkeiten, an welchen Wohnungseigentum begründet ist, subsummiert sondern auch im WE stehende Kfz-Abstellplätze.

Früher war die Rücklage nur als „angemessen“ vorgeschrieben und wurde anhand geplanter Instandhaltungen gemeinsam festgelegt. Jetzt gibt es eine gesetzliche Untergrenze, damit genug Geld für künftige Reparaturen und Sanierungen vorhanden ist – unabhängig davon, ob schon konkrete Maßnahmen anstehen oder nicht.

👉 ab 01.01.2024  1,06 € pro m² Nutzfläche  
👉 ab 01.01.2026  1,13 €  pro m² Nutzfläche

Question 23

Welche Instandhaltungspflichten hat ein Wohnungseigentümer?

Accepted Answer

Als Wohnungseigentümer sind Sie verpflichtet, Ihre eigene Wohnung bzw. Ihr Wohnungseigentumsobjekt auf eigene Kosten zu erhalten und zu instand zu halten. Dazu zählen etwa:
 • Wartung und Reparatur von Installationen innerhalb der Wohnung (z. B. Wasser, Strom, Heizung, Wohnungsübergabestation, WC, Heizkörper, Ventile, Absperrhähne, Armaturen, Boiler uvm.)
 • Erhaltung von Böden, Wänden innerhalb der Wohnung
 • Behebung von Schäden, die nur Ihre Einheit betreffen

Die Gemeinschaft trägt hingegen die Kosten für die Erhaltung und Instandhaltung des allgemeinen Eigentums (z. B. Dach, Fassade, Stiegenhaus, Leitungen bis zum Wohnungsanschluss).

Auszug aus dem WEG 
§ 16 WEG 2002 Nutzung, Änderung und Erhaltung des Wohnungseigentumsobjekts
Der Wohnungseigentümer hat das Wohnungseigentumsobjekt und die dafür bestimmten Einrichtungen, insbesondere die Strom-, Gas- und Wasserleitungen sowie die Beheizungs- und sanitären Anlagen, auf seine Kosten so zu warten und in Stand zu halten, dass den anderen Wohnungseigentümern kein Nachteil erwächst.

Question 24

Ich habe meine Wohnung vermietet - wer erstellt die Abrechnung für den Mieter?

Accepted Answer

Die Mieterabrechnung ist im Vertrag nicht enthalten.
Sie erhalten die Jahresabrechnung sowie die Betriebskostenvorschreibung laut Wohnungseigentumsgesetz - diese beinhaltet keine Abrechnung nach den gesetzlichen Bestimmungen des Mietrechtsgesetz. (MRG)

Question 25

Wann erhalte ich die Jahresabrechnung ?

Accepted Answer

Nach dem Wohnungseigentumsgesetz muss die Jahresabrechnung bis spätestens 30.06. gelegt werden.

Question 26

Welche Aufgaben hat die Hausverwaltung bei Eigentumswohnungen?

Accepted Answer

Die Aufgaben der Verwaltung sind nicht variabel, sondern gesetzlich im österreichischen Wohnungseigentumsgesetz verankert. Die Hausverwaltung muss die Interessen der Wohnungseigentümer vertreten. Dazu gehören die Abrechnung der Betriebskosten und das Erstellen von Rücklagen sowie die Verrechnung der Heizkosten und Warmwasserkosten.
 
Wie bei einer Bilanz müssen alle Einnahmen und Ausgaben genannt werden. Die Abrechnung muss spätestens sechs Monate nach Ablauf des Kalenderjahres jedem Eigentümer schriftlich übermittelt werden.
Im Zuge dessen muss die Verwaltung eventuelle kommende Instandhaltungsmaßnahmen ankündigen und sich allgemein darum kümmern, dass diese rechtzeitig durchgeführt werden. 
 
Mindestens alle zwei Jahre muss die Verwaltung des Hauses eine Eingentümerversammlung einberufen, bei der die Eigentümer über den Zustand des Hauses, Kostenänderungen oder zukünftige Investitionen informiert werden müssen und eventuelle Beschwerden oder Probleme gemeinsam diskutiert werden.
Die Hausverwaltung wird von den Eigentümern beauftragt, indem ihr eine Vollmacht erteilt wird. Der Mieter kann der Verwaltung nicht kündigen, dies ist nur durch eine Mehrheit der Eigentümer möglich. Wer eine Wohnung mietet erklärt sich laut Mietvertrag also auch mit der Hausverwaltung einverstanden.

Question 27

Was sind Betriebskosten?

Accepted Answer

Betriebskosten sind Kosten, die dem Eigentümer durch den Betrieb der Liegenschaft anfallen z.B  Wasser, Heizung, öffentliche Abgaben, Abwasser/Kanal, Grundsteur, Rauchfangkehrer, Müllabfuhr, Schädlingsbekämpfung, Stiegenhaus- und Hofbeleuchtung, Versicherung, Wartungen, Hausbetreuung und Kosten für die Verwaltung.
 
Wie werden diese Kosten aufgeteilt ?
 
Die Betriebskosten, aber auch die gemeinsamen Heizkosten einer Hausanlage, werden in der Regel auf alle Bewohnerinnen Ihres Hauses nach Nutzwerten, Anm. falls nichts anderes vereinbart wurde, verteilt.

Stehen zwei Häuser auf der Liegenschaft Ihrer Wohnung, die z. B. einen gemeinsamen Wasser- und Stromanschluss etc. haben, dann werden diese beiden Gebäude auch gemeinsam abgerechnet. Anders verhält es sich, wenn jedes Haus eigene Anschlüsse hat. Dann ist Ihrem Vermieter eine Trennung der Betriebskosten erlaubt. Wie es sich mit Gemeinschaftsanlagen verhält haben Sie ja schon gelesen.

Question 28

WEG -Novelle 2022 - die wichtigsten Änderung

Accepted Answer

Die wichtigsten Änderungen im Überblick 
 
Änderungen ab 01.01.2022
Zustimmungsfiktion bei folgenden Maßnahmen

1. Die barrierefreie Ausgestaltung eines Wohnungseigentumsobjekts oder von allgemeinen Teilen der Liegenschaft
2. die Anbringung einer Vorrichtung zum Langsam laden eines elektrisch betriebenen Fahrzeugs,
3. die Anbringung einer Solaranlage/Photovoltaikanlage an einem als Reihenhaus oder Einzelgebäude errichteten Wohnungseigentumsobjekt,
4. die Anbringung von sich in das Erscheinungsbild des Hauses harmonisch einfügenden Vorrichtungen zur Beschattung eines Objekts
5. der Einbau von einbruchsicheren Türen.

Was bedeutet die Zustimmungsfiktion? 
Eine Vereinfachung der Beschlussfassung  
Konkret bedeutet dies, dass die Zustimmung eines Wohnungseigentümers als erteilt gilt, wenn er nicht binnen einer Frist von zwei Monaten nach Zugang der Verständigung über die geplante Änderung eben dieser widerspricht. In der Verständigung müssen die Änderungen konkret umschrieben und die Rechtsfolgen des Unterbleibens eines Widerspruches genannt werden. Wenn Eigentümer demzufolge keine Äußerung geben - gilt dies als Zustimmung.  Ein Widerspruch muss dem die Änderung anstrebenden Wohnungseigentümer auf Papier oder in dauerhaft speicherbarer elektronischer Form übermittelt werden.

Änderung Auskunft Kontaktdaten

Der Verwalter hat Auskunft über die Namen und die Zustellanschriften der anderen Wohnungseigentümer zu geben; E‑Mail-Adressen und Telefonnummern dürfen nur mit der Einwilligung des betreffenden Wohnungseigentümers mitgeteilt werden.
 
Änderungen seit 01.07.2022
 
Mehrheitsbildung bei Abstimmungen
 
"Für die Mehrheit der Stimmen der Wohnungseigentümer ist entweder die Mehrheit aller Miteigentumsanteile oder die Mehrheit von zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen, ebenfalls berechnet nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile, erforderlich. Im zweitgenannten Fall muss die Mehrheit überdies zumindest ein Drittel aller Miteigentumsanteile erreichen. Bei Stimmengleichheit kann jeder Wohnungseigentümer die nach pflichtgemäßem Ermessen zu treffende Entscheidung des Gerichts beantragen. Wer den Wohnungseigentümern einen Vorschlag für einen Beschluss zur Abstimmung unterbreitet, hat darin über die gesetzlichen Regelungen über die Stimmenmehrheit zu informieren und darauf hinzuweisen, dass demnach ein auch mehrheitliches Unterbleiben der Stimmabgabe eine wirksame Beschlussfassung nicht jedenfalls verhindert.“

Rücklagenbildung Mindestsatz
 
Es gilt ein monatlicher Mindestrücklagensatz von 0,90 EUR / m2 der Nutzfläche 
 
Die monatlichen Beiträge zur Rücklage dürfen insgesamt jenen Geldbetrag, der sich aus der Multiplikation der Nutzfläche aller Wohnungseigentumsobjekte mit dem Betrag von 0,90 Euro ergibt, nur dann ausnahmsweise unterschreiten, wenn ein Gesamtbetrag in dieser Höhe – entweder wegen des besonderen Ausmaßes der bereits vorhandenen Rücklage oder wegen einer erst kurz zurückliegenden Neuerrichtung oder durchgreifenden Sanierung des Gebäudes – zur Bildung einer angemessenen Rücklage nicht erforderlich ist oder wenn im Fall einer Reihen- oder Einzelhausanlage die Wohnungseigentümer die Erhaltungspflicht nach § 28 Abs. 1 Z 1 vertraglich übernommen haben.
 
Ab dem 1. Jänner 2024 vermindert oder erhöht sich der Betrag von 0,90 Euro jedes zweite Jahr in dem Maß, das sich aus der Veränderung des von der Bundesanstalt Statistik Österreich verlautbarten Indexwerts des Verbraucherpreisindex 2020 für den Monat Juni des jeweiligen Vorjahrs gegenüber dem Indexwert 102,6 (Indexwert für den Monat Juni 2021) ergibt.
 
Zum Nachlesen

https://www.ovi.at/aktuelles/detailansicht/novellierung-des-wohnungseigentumsgesetzes-weg-2002

Zum Bundesgesetzblatt ( Quelle RI-RS 20220104/565 vom 4. Jänner 2022)(undefined)

Question 29

Ich möchte einen neuen Heizkörper - zahlt diesen die Allgemeinheit?

Accepted Answer

Da Heizkörper nicht zu den allgemeinen Teilen des Hauses gehören, ist der jeweilige Eigentümer dafür verantwortlich, diese Maßnahmen auf eigene Kosten durchzuführen.

Generell gilt: 
§ 16 WEG 2002 (7) sind Wohnungseigentümer dafür verantwortlich, ihre Wohnung und die damit 
verbundenen Einrichtungen (wie Strom-, Gas- und Wasserleitungen sowie Heizungs- und Sanitäranlagen) auf eigene Kosten zu warten und instand zu halten. 
Dies muss so erfolgen, dass keine Nachteile für die anderen Eigentümer entstehen.

Question 30

Ich habe ein Problem mit meinem Nachbarn!

Accepted Answer

Lärm in der Nacht durch Nachbarn kann nicht nur den Schlaf rauben, sondern auch die Lebensqualität beeinträchtigen. In Österreich gibt es rechtliche Regelungen und praktische Schritte, die helfen können, wenn der Nachbar laut ist. Hier ein hilfreicher Leitfaden, was Sie tun können.
1. Direktes Gespräch suchen
Bevor Sie rechtliche Schritte einleiten, ist es oft am effektivsten, das Gespräch mit Ihrem Nachbarn zu suchen. Viele Menschen sind sich nicht bewusst, wie laut sie sind. Ein freundlicher, respektvoller Hinweis kann Wunder wirken.
 • Tipp:      Achten Sie darauf, ruhig und sachlich zu bleiben. Vermeiden Sie eine      aggressive Haltung, da dies die Situation verschärfen kann.
 • Was      sagen? Sagen Sie etwas wie: „Mir ist aufgefallen, dass es in den      letzten Nächten relativ laut war. Könnten wir vielleicht schauen, wie wir      den Lärm in der Nacht reduzieren können?“
2. Nachbarin/Nachbar freundlich auf die Ruhezeiten hinweisen
In Österreich gelten gesetzliche Ruhezeiten, die für alle Mieter und Eigentümer verbindlich sind:
 • Nachtzeit:      In der Regel ist die Nachtzeit zwischen 22:00 Uhr und 6:00 Uhr. In dieser      Zeit sind laute Geräusche wie Musikhören, Staubsaugen oder laute Gespräche      nicht gestattet.
 • Mittagsruhe:      Auch eine Mittagsruhe von 12:00 Uhr bis 14:00 Uhr kann von vielen      Mietverträgen und Hausordnungen vorgesehen werden.
Weisen Sie Ihren Nachbarn gegebenenfalls darauf hin, dass es in der Nacht gesetzlich vorgeschriebene Ruhezeiten gibt, die er oder sie möglicherweise nicht beachtet.
3. Dokumentation des Lärms
Falls der Lärm weiterhin ein Problem darstellt, ist es ratsam, den Lärm zu dokumentieren. Notieren Sie Datum, Uhrzeit und Art des Lärms. Wenn möglich, nehmen Sie den Lärm auf (z. B. als Audioaufnahme), um Ihre Beschwerde zu untermauern.
Tipp: Verwenden Sie eine App oder ein Notizbuch, um den Lärm zu protokollieren. Dies ist besonders nützlich, wenn Sie später rechtliche Schritte unternehmen möchten.
Sollte dies keine Besserung mit sich bringen bleiben nur folgende Schritte

·         Zivilrechtliche Klage: Wenn der Lärm weiterhin unzumutbar ist, können Sie eine zivilrechtliche Klage auf Unterlassung einreichen.
·         Polizei einschalten: Wenn der Lärm in den späten Nachtstunden oder am frühen Morgen besonders störend ist und gegen die Ruhezeiten verstößt, können Sie die Polizei rufen. Diese kann, wenn der Lärm erheblich und anhaltend ist, eine Lärmmessung durchführen und eine Anzeige gegen den Lärmverursacher erheben.

Question 31

Wer zahlt die Reparatur der Heizventile?

Accepted Answer

Da Heizventile und Temperaturregler nicht zu den allgemeinen Teilen des Hauses gehören, ist der jeweilige Eigentümer dafür verantwortlich, diese Maßnahmen auf eigene Kosten durchzuführen.

Generell gilt: 
§ 16 WEG 2002 (7) sind Wohnungseigentümer dafür verantwortlich, ihre Wohnung und die damit 
verbundenen Einrichtungen (wie Strom-, Gas- und Wasserleitungen sowie Heizungs- und Sanitäranlagen) auf eigene Kosten zu warten und instand zu halten. 
Dies muss so erfolgen, dass keine Nachteile für die anderen Eigentümer entstehen.

Question 32

Was muss eine Betriebskostenabrechnung enthalten?

Accepted Answer

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ist die Hausverwaltung laut § 34 WEG verpflichtet, jährlich eine Betriebskostenabrechnung zu erstellen. 
Diese muss bis spätestens 30. Juni des Folgejahres den Eigentümern vorliegen. Die Abrechnung dient der transparenten Darstellung aller Einnahmen und Ausgaben des abgelaufenen Kalenderjahres.

Die Betriebskostenabrechnung muss folgendes beinhalten:

1. Abrechnungszeitraum
 Meistens das Kalenderjahr (z. B. 01.01.–31.12.)
2. Gesamtabrechnung für die Liegenschaft
    • Alle Einnahmen (z. B. Akontozahlungen, Zinserträge, Einnahmen aus Gemeinschaftsanlagen)
    • Alle Ausgaben (z. B. Wasser, Müll, Aufzug, Versicherung, Strom Allgemeinflächen, Hausreinigung etc.)

1. Verwaltungskosten
 Aufschlüsselung der Kosten für die Hausverwaltung (z. B. Honorar, Porto)
2. Rücklagenentwicklung
 Darstellung der Erhaltungsrücklage: Anfangsstand, Zuführungen, Entnahmen, Endstand
3. Einzelabrechnung je Eigentümer
    • Aufschlüsselung der anteiligen Kosten laut Nutzwert oder vereinbartem Verteilungsschlüssel
    • Gegenüberstellung mit den geleisteten Vorschüssen
    • Endsaldo: Nachzahlung oder Gutschrift

1. Hinweis auf Belegeinsicht
 Eigentümer haben laut Gesetz das Recht, alle Belege der Abrechnung einzusehen.

Wichtig! 
 • Nur tatsächlich angefallene Kosten dürfen abgerechnet werden
 • Instandhaltungs- und Sanierungskosten dürfen nicht unter den Betriebskosten aufscheinen
 • Die Abrechnung muss klar, vollständig und nachvollziehbar sein.

Zur Übersicht wie sieht eine Betriebskostenabrechnung Lang und Kurzfassung bei SAMPL aus (ohne Rücklagenabrechnung) hier geht´s zu den Musterabrechnungen:

FAQ´S HÄUFIG GESTELLTE FRAGEN